부동산 양도소득세 계산기
2026년 10월 기준 · 다주택 중과 재개 반영주택·토지 양도차익과 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세를 반영해 양도세를 계산합니다.
원
15억원
실제 매도한 금액 (실거래가)
원
6억원
실제 매수한 금액 (분양가·매매가)
원
3,000만원
취득세·법무사비·중개보수 + 샷시·확장 등 자본적지출. 도배·장판·수리비는 제외
잔금일과 등기접수일 중 빠른 날· 보유 10년 5개월
년
거주 2년 이상이면 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용
추가 옵션
원
같은 해 다른 부동산을 먼저 팔아 공제받은 금액 (연 250만원 한도)
총 납부세액 (양도소득세 + 지방소득세)
3,943,500원
394만 3,500원
양도소득세 3,585,000원 + 지방소득세 358,500원 · 양도차익 대비 0.5%
- 양도차익 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 870,000,000원
- 과세 양도차익 (12억 초과분)
- 174,000,000원
- 장기보유특별공제 (표2 80%)
- 139,200,000원
- 기본공제
- 2,500,000원
- 과세표준
- 32,300,000원
- 적용 세율
- 기본세율 15%
- 양도소득세 원 단위 산출세액
- 3,585,000원
- 지방소득세 양도소득세의 10%
- 358,500원
- 총 납부세액 세목별 10원 미만 절사
- 3,943,500원
- 세후 차익
- 866,056,500원
- 예정신고·납부 기한
- 2026년 12월 31일
계산 과정 보기
- 양도차익 870,000,000원양도가액 1,500,000,000원 − 취득가액 600,000,000원 − 필요경비 30,000,000원
- 과세 양도차익 (12억 초과분 안분) 174,000,000원870,000,000원 × (1,500,000,000원 − 12억) ÷ 1,500,000,000원
- 장기보유특별공제 (표2 80%) 139,200,000원174,000,000원 × 80%보유 10년 40% + 거주 10년 40%
- 양도소득금액 34,800,000원과세 양도차익 − 장기보유특별공제
- 양도소득 기본공제 2,500,000원부동산 그룹 연 250만원
- 과세표준 32,300,000원양도소득금액 − 기본공제
- 산출세액 3,585,000원32,300,000원 × 15% − 누진공제 1,260,000원기본세율 15%
- 지방소득세 358,500원산출세액 × 10%
- 총 납부세액 3,943,500원양도소득세 + 지방소득세 (세목별 10원 미만 절사)
모의계산 안내
양도차익은 어디로 가나요?
양도차익 8억 7,000만원 중 세금과 세후 차익의 비율입니다.
- 세후 차익 866,056,500원 99.5%
- 양도소득세 3,585,000원 0.4%
- 지방소득세 358,500원 0.0%
양도소득세 계산기 이용 방법
자산 종류를 고르고 양도가액·취득가액·필요경비와 취득일·양도일을 입력하면 결과가 바로 계산됩니다. 1세대1주택이라면 비과세 요건 스위치를 켜고 거주기간을 입력합니다. 2주택 이상이라면 보유 주택 수와 조정대상지역 여부를 고르면 2026년 5월 10일부터 다시 적용된 다주택 중과까지 반영합니다. 입력값은 주소에 저장되므로 링크를 복사해 가족이나 세무사와 공유할 수 있습니다.
양도소득세 계산 방법
양도소득세는 다음 순서로 계산합니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%가 별도로 붙습니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대1주택 고가주택이면 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
- 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 (기본세율 또는 단기·중과세율)
양도소득 기본세율 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기보유·중과 세율
| 구분 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·건물·상가 | 50% | 40% | 기본세율 |
| 비사업용 토지 | 50% | 40% | 기본세율 +10%p |
| 조정지역 2주택 (2026.5.10~) | 기본세율 +20%p (단기세율과 비교해 큰 세액) | ||
| 조정지역 3주택 이상 (2026.5.10~) | 기본세율 +30%p (단기세율과 비교해 큰 세액) | ||
미등기 자산은 보유기간과 관계없이 70%이며, 장기보유특별공제와 기본공제를 받을 수 없습니다.
장기보유특별공제율
| 보유·거주기간 | 표1 (일반) | 표2 보유 (1세대1주택) | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% | 40% |
표1은 1년에 2%씩(최대 30%), 표2는 보유 1년에 4%와 거주 1년에 4%를 더해 최대 80%까지 공제합니다. 표2는 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 2년 이상 거주한 고가주택에만 적용하며, 거주 2년 미만이면 표1을 적용합니다. 분양권과 조정지역 중과 대상 주택은 공제를 받을 수 없습니다.
계산 예시
예시 1. 1세대1주택 15억원 양도 (10년 보유·10년 거주)
2016년 5월 6억원에 사서 2026년 8월 15억원에 팔고 필요경비가 3,000만원이라면 양도차익은 8억 7,000만원입니다. 12억원 초과분 비율 20%를 곱한 과세 양도차익은 1억 7,400만원이고, 표2 80%(1억 3,920만원)를 공제하면 양도소득금액은 3,480만원입니다. 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 3,230만원, 세액은 3,230만원 × 15% − 126만원 = 358만 5,000원이며 지방소득세 35만 8,500원을 더해 총 394만 3,500원입니다.
예시 2. 조정대상지역 3주택자 (2026년 10월 양도)
2021년 1월 7억원에 산 주택을 10억원에 팔고 경비가 2,000만원이면 양도차익 2억 8,000만원에 장기보유특별공제를 받지 못해 과세표준은 2억 7,750만원입니다. 기본세율에 30%p를 더한 68%를 적용하면 세액은 1억 6,876만원, 지방소득세를 합하면 1억 8,563만 6,000원입니다. 중과가 배제됐다면 세액은 7,487만원으로, 중과로 약 1억원이 늘어납니다.
법적 근거
소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제), 제103조(양도소득 기본공제), 제104조(양도소득세율), 제105조(예정신고), 소득세법 시행령 제154조·제159조의4·제167조의3·제167조의10, 지방세법 제103조의3을 기준으로 합니다. 다주택 중과 유예 종료와 경과조치는 2026년 2월 12일 정부 발표와 4월 9일 보완 방안(토지거래허가 신청분 포함)에 따른 개정 소득세법 시행령 부칙을 따랐습니다. 2026년 10월 1일 시행 시행령 개정으로 조정대상지역 종전 주택 보유자가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득한 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 조정대상지역은 2025년 10월 16일 지정 기준이며, 양도 전 국토교통부 고시를 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 1세대1주택인데 양도가액이 12억원을 넘으면 세금이 얼마나 나오나요?
12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 15억원에 팔았다면 차익의 20%만 과세 대상입니다. 여기에 보유·거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제(표2)를 적용하므로 실제 세금은 크게 줄어듭니다.
Q. 다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 2022년 5월 10일부터 이어진 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았다면(토지거래허가구역은 5월 9일까지 허가를 신청한 경우 포함) 계약일부터 4개월(강남·서초·송파·용산, 늦어도 9월 9일) 또는 6개월(2025.10.16 신규 지정 지역, 늦어도 11월 9일) 안에 양도할 때 중과가 배제됩니다.
Q. 필요경비로 인정되는 비용은 무엇인가요?
취득세·법무사 비용·취득 시 중개보수, 샷시 교체·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적지출, 양도 시 중개보수와 신고 대행 수수료가 인정됩니다. 도배·장판·일반 수리 같은 수익적지출과 대출이자는 인정되지 않습니다. 세금계산서·카드 영수증·계좌이체 내역 등 증빙을 보관해야 합니다.
Q. 보유기간은 어떻게 계산하나요?
취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지로 보며, 첫날은 넣지 않습니다. 따라서 취득일의 2년 뒤 같은 날 이후에 양도하면 보유 2년입니다. 상속받은 주택은 단기세율을 판정할 때 피상속인의 취득일부터, 증여받은 주택은 증여일부터 계산합니다.
Q. 양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 8월 20일 잔금을 받았다면 10월 31일까지입니다. 비과세 대상(12억 이하 1세대1주택)은 신고하지 않아도 되지만, 고가주택은 비과세 요건을 충족해도 신고해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세(1일 0.022%)가 붙습니다.
Q. 같은 해에 부동산을 두 번 팔면 기본공제를 두 번 받나요?
아닙니다. 양도소득 기본공제 250만원은 부동산·부동산에 관한 권리 그룹 안에서 1년에 한 번만 받습니다. 먼저 판 자산에서 공제를 받았다면 아래 추가 옵션의 "올해 이미 받은 기본공제"에 입력하세요. 같은 해 양도차손이 있다면 다른 부동산의 양도차익과 통산할 수 있습니다.